Revisjon av småhusplanen S-4240
Advokatfirmaet Oslo Legal AS bistår jevnlig eiendomsbesittere med utvikling av eiendom, bistanden ytes privatpersoner så vel som utbyggere.
Under følger våre merknader til planforslaget.
Vi er i utgangspunktet positive til å justere småhusplanen – det er etter vår oppfatning for eksempel fornuftig å inndele planomådet i mindre soner som kunne ivaretatt de ulike behov som eksisterer i et fasettert planområde som dette.
Imidlertid, man oppfordrer nå til en offentlig debatt om ny småhusplan, men når høringsfristen er så kort som dette, vil en forsvarlig faglig offentlig debatt ikke kunne finne sted. Høringsfrister på under 3 måneder er ikke egnet til å sikre god kvalitetssikring, og vil trolig vise seg ved at mange høringsinstanser som burde vært hørt ikke inngir høringssvar.
Planforslaget bærer preg av et ønske om å oppnå et bestemt politisk formål, fremfor en nøytral redegjørelse med en forsvarlig begrunnelse for et planforslag som gjør til dels dype inngrep i borgernes rettssfære.
Etter vår oppfatning mangler planforslaget adekvate konsekvensutredninger, med fremleggelse av datagrunnlag, som gjør det mulig å vurdere hvilken samlet effekt de ulike tiltakene vil få. Hvor mange eiendommer er egentlig utnyttbare når man legger inn alle de ulike forslagene? Dette kan vi ikke se at etaten har redegjort tilfredsstillende for.
Etaten påpeker selv at forslaget vil medføre reduksjon i nye småhus i byen. Færre boliger i småhus innebærer nødvendigvis flere boliger i blokk. Etter vår oppfatning er det ikke gitt at slike boligtyper gir bedre bo-kvaliteter, hverken for beboere eller naboer. Den forskning vi kjenner til er delt.
Det må dermed forutsettes at det også fremlegges en plan for hvordan sikre dette boligtapet – samt hvordan etaten ser for seg å sikre et tilstrekkelig antall boliger til en by i stadig vekst bestående av boligtyper som folk vil og har økonomi til å kjøpe.
Vår klare anbefaling er å beholde dagens utnyttingsgrad, gjerne også med utvidelser for noen områder i planen.
Uheldig fortetting mener vi i all hovedsak var et produkt av tidligere plan, men i den grad slike prosjekter omsøkes, kan kommunen forhindre gjennomføring ved saksbehandlingen, i tillegg til at man til syvende og sist har muligheten til å avslå søknader vha. «skjønnhetsparagrafen». Kommunen har derfor allerede adekvate verktøy for å oppnå den type boliger som er ønsket.
Det er derfor vanskelig å se nytten av slike innstramminger dersom det er visuelle kvaliteter eller bo-kvaliteter man ønsker å påvirke.
Når det gjelder boligenes visuelle kvaliteter er det opplagt at BYA-beregningsmetoder etablerer stramme rammer for hva slags kvaliteter som prioriteres fra boligbyggers side. Når ulike arkitektoniske grep fører til at man ikke får full utnyttelse av tilgjengelig BYA til oppholdsareal er det, dessverre, ikke så underlig at oppholdsareal prioriteres. Vi antar dette vil bli enda mer markant dersom foreslåtte innstramminger vedtas.
Etter vår oppfatning burde det være egen BYA for boder, parkering/sykkelparkering, overbygde uteplasser, m.m.
Vi forstår ikke hvorfor etaten ønsker å regulere antall enheter på en eiendom, eller regulere hvilke boliger som kan ha sekundærboliger. Slike boliger er et viktig og nødvendig bidrag for å sikre boliger til dem som ellers har utfordringer med å etablere seg i ønsket område.
Vi mener kravet til minste tomtestørrelse må fjernes. Avstandskravene internt på egen tomt vil også føre til unødvendige begrensninger, særlig når eksisterende vegetasjon gis forsterket vern. Etter vår erfaring skaper rigide bestemmelser, som for eksempel 8m x8m uteoppholdsareal, dårligere løsninger enn dersom man hadde tillatt mer fleksibilitet.
Vi forstår heller ikke at man ikke vil tillate takterrasser. Hvilke politiske målsetninger oppnås med en slik innstramming? Takterrasser er tvert om med på å skape gode bo-kvaliteter.
Det er også vanskelig å forstå detaljregulering av beplantning i eksisterende hager. Beskjæring og hagepleie må forvaltes av den enkelte grunneier uten innblanding fra myndighetshold. Vi har allerede lovgivning som sikrer naturmangfold. Ytterligere regulering i samsvar med forslaget fremstår som skrivebordsarbeid uten særlig forståelse eller innblikk i ulempene det vil medføre og hvilken (marginal) potensiell gevinst man kan utlede. Trær har allerede godt vern i eksisterende plan. Det er lite fremtidsrettet å etablere planbestemmelser som ved motstrid fører til at hensiktsmessig bebyggelse må vike for å bevare trær.
