Advokat Guro Tuv i Advokatfirmaet Oslo Legal AS. Foto: Solveig Selj
I disse koronatider har det vært mange diskusjoner om hvorvidt leietakers leieforpliktelse består, særlig for bedrifter som er pålagt å stenge dørene. Innledningsvis er det greit å slå fast at husleieavtalen kan ha klausuler som innebærer leiefritak i force majeure-situasjoner, og at det første både leietaker og utleier bør gjøre er en grundig gjennomgang av kontrakten. Videre kan også læren om bristende forutsetninger og avtaleloven § 36 trolig åpne for reduksjon av leie i noen leieforhold, men det beror på konkrete helhetsvurderinger. Spørsmålet som her skal drøftes er om husleieloven inneholder bestemmelser som innebærer at leietaker har et rettmessig krav på leiefritak.
Når kontrakt inngås har leietaker plikt til å betale leie etter husleieloven kapittel 3. Videre regulerer kapittel 5 partenes øvrige plikter mens leieforholdet består. Det er husleieloven § 5-7, og da særlig tredje ledd som av noen er trukket fram for å begrunne leiefritak/nedsettelse.
Men er dette egentlig riktig?
Husleieloven § 5-7 første og tredje ledd lyder slik:
(1) Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.
(3) Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.
Innholdet i bestemmelsen er nærmere presisert i husleieloven § 2-17 som lyder slik:
Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.
Det er altså den avtalte bruk av lokalet som må hindres av offentlig vedtak i medhold av lov. Det blir derfor nærliggende å se på hva ordlyden er i vedtaket fra Helsedirektoratet. Det lyder slik:
Helsedirektoratet fatter videre med hjemmel i smittevernloven § 4-1 andre ledd vedtak om forbud mot/stenging av:
1. Kulturarrangementer
2. Idrettsarrangementer og organisert idrettsaktivitet både innendørs og utendørs
3. alle virksomheter i serveringsbransjen med unntak av serveringssteder der det både foregår servering av mat, det vil si kantiner og spisesteder som kan legge til rette for at besøkende kan holde minst 1 meters avstand. Servering av mat skal ikke skje som buffet. Serveringsbransjen omfatter restaurant, bar pub, og uteliv.
4. Treningssentre
5. Virksomheter som tilbyr frisørtjenester, hudpleie, massasje og kroppspleie, tatovering, hulltaking (piercing) og liknende tilbud,
6. Svømmehaller, badeland og liknende.
Det fremkommer av vedtaket at det er virksomhetene som stenges, ikke lokalene virksomheten utøves i. Hvilken betydning har så dette for spørsmålet om hvorvidt leieplikten består? For å avklare dette er det nyttig å se til forarbeidene til husleieloven § 2-17, hvor det blant annet fremgår at:
«[B] estemmelsen [forutsetter] at det foreligger generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkinger i bruken av det aktuelle husrommet. Generelle bestemmelser kan være gitt i form av formell lov, landsdekkende eller regional forskrift, eller i kommunal vedtekt eller plan. Enkeltvedtak som innebærer begrensninger i bruken av husrommet kan være truffet av organ for stat, fylkeskommune eller kommune.
Husleieloven § 5-7 tredje ledd jf. § 2-17 omhandler rådighetsinnskrenkninger. Hovedregelen er at det er utleieren som har risikoen for at husrommet (lokalet) kan brukes i samsvar med avtalt eller forutsatt formål. Imidlertid må vedtak om rådighetsinnskrenkning være knyttet til husrommet. Myndighetenes stengepålegg gjelder utøvelse av virksomheten og er ikke knyttet til lokalets fysiske eller offentligrettslige beskaffenhet. Lokalene er fortsatt godkjent for den forutsatte bruken.
Etter vår oppfatning innebærer dette at det ikke er hjemmel for et krav om leiefritak hjemlet i husleieloven § 5-7, men dette utelukker ikke at f.eks. læren om bristende forutsetninger og/eller avtaleloven § 36 kan føre til bortfall av plikten til å betale leie i dagens situasjon..
Det har også vært hevdet at husleieloven § 5-8 kan hjemle leiefritak.
Husleieloven § 5-8 første ledd lyder slik:
Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll som leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.
Her fremkommer nokså klart at det kun er brudd på leietakers plikter etter husleieloven kapittel 5 – det vil si § 5-1 til § 5-6 – som utleier kan kreve erstatning for, leiebetaling er som nevnt innledningsvis regulert i kapittel 3.
Lemping av leien som følge av Helsedirektoratets vedtak kan etter vårt syn ikke hjemles i husleieloven kapittel 5. Husleie er en pengeforpliktelse som følger alminnelige regler om mislighold av pengeforpliktelser. Det er ingen stans i betalingsformidlingen, og leietaker er teknisk sett ikke forhindret fra å betale leie. Dette innebærer at utleier i utgangspunktet har rett til å fastholde kravet om leiebetaling og eventuelt benytte misligholdsbeføyelser som å heve kontrakten dersom misligholdet blir vesentlig. Den som lar være å betale leie, gjør det på egen risiko. Uansett hva utleier velger kan han kreve erstatning for det tap han lider som følge av manglende leiebetaling; ved fastholdelse av kontrakten kan det kreves morarente og ved heving av kontrakten er leietap ofte viktigste tapspost.
Oppsummert: Koronastenging vil skape økonomiske problemer for leietaker, men etter vår oppfatning foreligger det ikke omstendigheter som tilsier fritak for betalingsplikt etter husleieloven kapittel 5, m. fl. Lemping av leieforpliktelsen kan dog tenkes på andre rettslige grunnlag.
