Revisjon av småhusplanen S-4240

Advokatfirmaet Oslo Legal AS bistår jevnlig eiendomsbesittere med utvikling av eiendom, bistanden ytes privatpersoner så vel som utbyggere.

Under følger våre merknader til planforslaget.

Vi er i utgangspunktet positive til å justere småhusplanen – det er etter vår oppfatning for eksempel fornuftig å inndele planomådet i mindre soner som kunne ivaretatt de ulike behov som eksisterer i et fasettert planområde som dette.

Imidlertid, man oppfordrer nå til en offentlig debatt om ny småhusplan, men når høringsfristen er så kort som dette, vil en forsvarlig faglig offentlig debatt ikke kunne finne sted. Høringsfrister på under 3 måneder er ikke egnet til å sikre god kvalitetssikring, og vil trolig vise seg ved at mange høringsinstanser som burde vært hørt ikke inngir høringssvar.

Planforslaget bærer preg av et ønske om å oppnå et bestemt politisk formål, fremfor en nøytral redegjørelse med en forsvarlig begrunnelse for et planforslag som gjør til dels dype inngrep i borgernes rettssfære.

Etter vår oppfatning mangler planforslaget adekvate konsekvensutredninger, med fremleggelse av datagrunnlag, som gjør det mulig å vurdere hvilken samlet effekt de ulike tiltakene vil få. Hvor mange eiendommer er egentlig utnyttbare når man legger inn alle de ulike forslagene? Dette kan vi ikke se at etaten har redegjort tilfredsstillende for.

Etaten påpeker selv at forslaget vil medføre reduksjon i nye småhus i byen. Færre boliger i småhus innebærer nødvendigvis flere boliger i blokk. Etter vår oppfatning er det ikke gitt at slike boligtyper gir bedre bo-kvaliteter, hverken for beboere eller naboer. Den forskning vi kjenner til er delt.
Det må dermed forutsettes at det også fremlegges en plan for hvordan sikre dette boligtapet – samt hvordan etaten ser for seg å sikre et tilstrekkelig antall boliger til en by i stadig vekst bestående av boligtyper som folk vil og har økonomi til å kjøpe.

Vår klare anbefaling er å beholde dagens utnyttingsgrad, gjerne også med utvidelser for noen områder i planen.

Uheldig fortetting mener vi i all hovedsak var et produkt av tidligere plan, men i den grad slike prosjekter omsøkes, kan kommunen forhindre gjennomføring ved saksbehandlingen, i tillegg til at man til syvende og sist har muligheten til å avslå søknader vha. «skjønnhetsparagrafen». Kommunen har derfor allerede adekvate verktøy for å oppnå den type boliger som er ønsket.

Det er derfor vanskelig å se nytten av slike innstramminger dersom det er visuelle kvaliteter eller bo-kvaliteter man ønsker å påvirke.

Når det gjelder boligenes visuelle kvaliteter er det opplagt at BYA-beregningsmetoder etablerer stramme rammer for hva slags kvaliteter som prioriteres fra boligbyggers side. Når ulike arkitektoniske grep fører til at man ikke får full utnyttelse av tilgjengelig BYA til oppholdsareal er det, dessverre, ikke så underlig at oppholdsareal prioriteres. Vi antar dette vil bli enda mer markant dersom foreslåtte innstramminger vedtas.

Etter vår oppfatning burde det være egen BYA for boder, parkering/sykkelparkering, overbygde uteplasser, m.m.

Vi forstår ikke hvorfor etaten ønsker å regulere antall enheter på en eiendom, eller regulere hvilke boliger som kan ha sekundærboliger. Slike boliger er et viktig og nødvendig bidrag for å sikre boliger til dem som ellers har utfordringer med å etablere seg i ønsket område.

Vi mener kravet til minste tomtestørrelse må fjernes. Avstandskravene internt på egen tomt vil også føre til unødvendige begrensninger, særlig når eksisterende vegetasjon gis forsterket vern. Etter vår erfaring skaper rigide bestemmelser, som for eksempel 8m x8m uteoppholdsareal, dårligere løsninger enn dersom man hadde tillatt mer fleksibilitet.

Vi forstår heller ikke at man ikke vil tillate takterrasser. Hvilke politiske målsetninger oppnås med en slik innstramming? Takterrasser er tvert om med på å skape gode bo-kvaliteter.

Det er også vanskelig å forstå detaljregulering av beplantning i eksisterende hager. Beskjæring og hagepleie må forvaltes av den enkelte grunneier uten innblanding fra myndighetshold. Vi har allerede lovgivning som sikrer naturmangfold. Ytterligere regulering i samsvar med forslaget fremstår som skrivebordsarbeid uten særlig forståelse eller innblikk i ulempene det vil medføre og hvilken (marginal) potensiell gevinst man kan utlede. Trær har allerede godt vern i eksisterende plan. Det er lite fremtidsrettet å etablere planbestemmelser som ved motstrid fører til at hensiktsmessig bebyggelse må vike for å bevare trær.

Innenlands vaksinepass høres forlokkende ut, ikke sant? En app som skal gi deg «friheten tilbake». Men, gleden kan bli kortvarig: Etter den søte kløe, kommer den sure svie.

Helse- og omsorgsdepartementet har på vegne av regjeringen fremlagt et midlertidig nytt kapittel 4A i smittevernloven på høring, med regler om koronasertifikat.

Den foreslåtte lovhjemmelen delegerer fastsetting av rammen for bruken av koronasertifikater til departementet, gjennom koronaforskriften. Man har foreløpig ikke håndfast informasjon om planlagt bruk, men regjeringen har uttalt i mediene at man ønsker bredere og mer utstrakt bruk av koronasertifikat enn de anbefalinger som er framkommet fra helsemyndighetenes side (helsemyndighetene ser for seg bruk ved større offentlige arrangementer, cruise og pakkereiser). Det er heller ikke gjort tydelig rede for hvem, offentlige eller private parter, som skal ha anledning til å avkreve koronasertifikater, og om bruk innenlands vil være frivillig eller pålagt. Dersom koronasertifikat behandles på samme måte som øvrige smitteverntiltak etter koronaforskriften, er det naturlig å legge til grunn at bruk blir pålagt, og at pliktbrudd blir sanksjonert. Det må anses klart at bruken av koronasertifikater, bruk av sanksjoner, samt varighet av ordningen er vel så viktig for berørte og allmennheten å ta stilling til som implementering av hjemmel.

Man oppfordret altså til en offentlig debatt om dette, men når høringsfristen settes til kun èn uke vil en forsvarlig faglig offentlig debatt ikke kunne finne sted. Å sette så kort høringsfrist er ikke egnet til å sørge for god kvalitetssikring, og vil trolig vise seg ved at mange høringsinstanser, som burde vært hørt, ikke inngir høringssvar, eller at høringssvar inngis uten at alle implikasjoner ved ordningen blir vurdert fullt ut.

Regjeringens beslutning om å sende forslag om koronasertifikat på høring har, til tross for uforsvarlig behandling, resultert i et folkelig engasjement uten sidestykke. Over 10.000 høringssvar er innkommet – de fleste negative, herunder flere kjente jurister og advokater. Blant disse fremheves her høringssvar fra Hans Petter Graver, Anna Nylund, Kristin Bergtora Sandvik, Mona Naomi Lintvedt, Morten Walløe Tvedt og Brynjar Østgård. De fem førstnevnte er alle tilknyttet juridisk fakultet, fire er professorer. Østgård er advokat med møterett for Høyesterett. Samtlige reiser betimelige spørsmål ved det faglige grunnlaget for å innføre en slik ordning, samt om konsekvensene kan bli andre og større enn dem som er presentert i mediene.

Graver m.fl påpeker følgende svakheter ved lovforslaget, som deretter diskuteres i høringssvaret på 15 sider:

• «Forslaget bryter med Grunnloven, EMK og EØS-avtalen når ikke Stortinget skal fastsette absolutte krav til hva et sertifikat skal brukes til og hva det ikke kan brukes til.

• Departementet underkommuniserer på hvilken måte et koronasertifikat griper inn i Retten til privatliv, tanke-, samvittighets- og religionsfriheten, forsamlings- og forbudet mot diskriminering.

• Notatet foreslår innføring av en legitimasjonsplikt, og bryter dermed med retten til å ferdes anonymt.»

Morten Walløe Tvedt påpeker at utgangspunktet for en vurdering av om koronasertifikat kan innføres og bruken av det, forutsetter at de tiltak man innfører lettelser fra i seg selv er lovlig innført:

«Det er også viktig å huske at hvert av tiltakene som stenger ned samfunnet kun er lovlige så lenge det finnes en begrunnelse for dem. Tre krav må være oppfylt: 1) Det må være begrunnet i smittevern; (2) Det må være nødvendig, det vil si at den samme effekten ikke kan oppnås med andre midler; og (3) hvert tiltak må vurderes i en helhet om det er forholdsmessig. Normalordningen er at når en av disse tre vilkårene ikke lengre er til stede, så faller tiltakets lovlighet bort. Høringsnotatet ser ut til å ha glemt at normaltilstanden er frihet.»

Brynjar Østgård fremhever at midlertidige tiltak har en lei tendens til å bli permanente:

«5. Flere steder i Notatet fremheves at det er tale om en midlertidighet på 12 måneder. Det er en kjent sak at midlertidige tiltak har en lei tendens til å bli permanente, særlig dersom de viser seg «effektive». Når «effektive» systemer først er etablert, er det vanligvis en viss terskel for å fjerne dem. Regjeringen og helsemyndighetene har investert enorm prestisje i å håndtere koronasmitten, og vil rimeligvis tviholde på tiltak og systemer som gir dem mulighet for å vise til suksess. Dette kommer også til syne i på side 29, når det vises til det tidspunkt «det ikke lenger er behov for restriksjoner for de som ikke er vaksinerte». Erfaringen med regjeringens håndtering hittil, tilsier at dette skjønnet kommer til å bli temmelig «restriksjonsvennlig», og det hele vil dra ut i tid. Man kan derfor ikke feste lit til argumentet om midlertidighet.»

Av offentlige instanser er det grunn til å framheve høringssvar fra medisinsk fakultet ved UiO og Senter for medisinsk etikk:

Senter for medisinsk etikk:
«1. Å bruke smittevernloven differensiert ut fra individuell eller gruppebasert risiko (f.eks. fordi man er vaksinert) kan åpne opp for lignende krav fra de som har lavere individuell eller gruppebasert risiko for alvorlig forløp av en smittsom sykdom (f.eks. yngre). Det er ikke noen god begrunnelse for hvorfor kun risiko for smitte og ikke risiko for alvorlighet gir mulighet for lettelser. Det er heller ikke presisert hvor lav risiko for å smitte andre som kreves for å kvalifisere for lettelser.»

UiO – medisinsk fakultet
«7. Å knytte betydelige grunnleggende rettigheter og goder til å være vaksinert vil kunne gjøre det vanskeligere å prioritere vaksiner ved neste pandemi slik det ble gjort denne gangen. Det kan gjøre at mange flere liv går tapt ved neste korsvei. Det samme kan gjelde for oppslutning om smitteverntiltak blant de som har lavest risiko for alvorlig forløp, og for de som kan redusere fare for å smitte andre på andre måter enn det som er nevnt i høringsnotatet. Motivasjonen for «dugnad» kan synke om man innfører ordninger som gjør at de som kanskje har bidratt mest blir holdt utenfor når gevinstene/lettelsene prioriteres.»

Når man i tillegg ser hen til tidligere uttalelser fra Advokatforeningens leder Jon Wessel-Aas i forbindelse med forslag om portforbud, oppfatter vi vurderingene over som ytterligere forsterket:

(..) vi fant det i tillegg nødvendig å peke på at lovfesting av en særskilt hjemmel for generelt portforbud også kunne innebære en uheldig signaleffekt i form av legitimering/normalisering av et slikt, totalitært inngrep overfor borgerne.

Man får ofte høre at slike innvendinger ikke er «juridiske». Vel, man kan kalle det hva man vil. Virkeligheten er at det er solid empiri for at når et inngripende tiltak først er akseptert – om enn med begrenset anvendelse i sin første form – blir det i neste omgang brukt som argument for å gjøre det mer eller mindre permanent, for at anvendelsesområdet kan utvides og/eller at når man har akseptert dette, må man kunne akseptere andre tiltak som ikke er mer inngripende. Som jurister har vi etter min mening plikt til å påpeke også denne dynamikken, når vi uttaler oss om konsekvensene av et lovforslag.

Vi som har underskrevet denne kronikken tiltrer helhjertet sitatet fra Jon Wessel-Aas over og vi mener at sitatet i enda større grad er av betydning knyttet til forslag om innføring av koronasertifikat, enn for forslag om innføring av portforbud.

Vi oppfordrer herved våre folkevalgte til å legge forslaget om innenlands bruk av koronasertifikat i skuffen.

Guro Tuv, Sjak R. Haaheim, Anne Cecilie Kristensen, Tonje Gulliksen, Helge Morset, Christian Angell Røkke, Arne Donald Andersen, Øyvind Bratlien og Andre Standberg

Men er dette egentlig riktig?

Husleieloven § 5-7 første og tredje ledd lyder slik:

(1) Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

(3) Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.

Innholdet i bestemmelsen er nærmere presisert i husleieloven § 2-17 som lyder slik:

Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.

Det er altså den avtalte bruk av lokalet som må hindres av offentlig vedtak i medhold av lov. Det blir derfor nærliggende å se på hva ordlyden er i vedtaket fra Helsedirektoratet. Det lyder slik:

Helsedirektoratet fatter videre med hjemmel i smittevernloven § 4-1 andre ledd vedtak om forbud mot/stenging av:

1. Kulturarrangementer

2. Idrettsarrangementer og organisert idrettsaktivitet både innendørs og utendørs

3. alle virksomheter i serveringsbransjen med unntak av serveringssteder der det både foregår servering av mat, det vil si kantiner og spisesteder som kan legge til rette for at besøkende kan holde minst 1 meters avstand. Servering av mat skal ikke skje som buffet. Serveringsbransjen omfatter restaurant, bar pub, og uteliv.

4. Treningssentre

5. Virksomheter som tilbyr frisørtjenester, hudpleie, massasje og kroppspleie, tatovering, hulltaking (piercing) og liknende tilbud,

6. Svømmehaller, badeland og liknende.

Det fremkommer av vedtaket at det er virksomhetene som stenges, ikke lokalene virksomheten utøves i. Hvilken betydning har så dette for spørsmålet om hvorvidt leieplikten består? For å avklare dette er det nyttig å se til forarbeidene til husleieloven § 2-17, hvor det blant annet fremgår at:

«[B] estemmelsen [forutsetter] at det foreligger generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkinger i bruken av det aktuelle husrommet. Generelle bestemmelser kan være gitt i form av formell lov, landsdekkende eller regional forskrift, eller i kommunal vedtekt eller plan. Enkeltvedtak som innebærer begrensninger i bruken av husrommet kan være truffet av organ for stat, fylkeskommune eller kommune.

Husleieloven § 5-7 tredje ledd jf. § 2-17 omhandler rådighetsinnskrenkninger. Hovedregelen er at det er utleieren som har risikoen for at husrommet (lokalet) kan brukes i samsvar med avtalt eller forutsatt formål. Imidlertid må vedtak om rådighetsinnskrenkning være knyttet til husrommet. Myndighetenes stengepålegg gjelder utøvelse av virksomheten og er ikke knyttet til lokalets fysiske eller offentligrettslige beskaffenhet. Lokalene er fortsatt godkjent for den forutsatte bruken.

Etter vår oppfatning innebærer dette at det ikke er hjemmel for et krav om leiefritak hjemlet i husleieloven § 5-7, men dette utelukker ikke at f.eks. læren om bristende forutsetninger og/eller avtaleloven § 36 kan føre til bortfall av plikten til å betale leie i dagens situasjon..

Det har også vært hevdet at husleieloven § 5-8 kan hjemle leiefritak.

Husleieloven § 5-8 første ledd lyder slik:

Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll som leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Her fremkommer nokså klart at det kun er brudd på leietakers plikter etter husleieloven kapittel 5 – det vil si § 5-1 til § 5-6 – som utleier kan kreve erstatning for, leiebetaling er som nevnt innledningsvis regulert i kapittel 3.

Lemping av leien som følge av Helsedirektoratets vedtak kan etter vårt syn ikke hjemles i husleieloven kapittel 5. Husleie er en pengeforpliktelse som følger alminnelige regler om mislighold av pengeforpliktelser. Det er ingen stans i betalingsformidlingen, og leietaker er teknisk sett ikke forhindret fra å betale leie. Dette innebærer at utleier i utgangspunktet har rett til å fastholde kravet om leiebetaling og eventuelt benytte misligholdsbeføyelser som å heve kontrakten dersom misligholdet blir vesentlig. Den som lar være å betale leie, gjør det på egen risiko. Uansett hva utleier velger kan han kreve erstatning for det tap han lider som følge av manglende leiebetaling; ved fastholdelse av kontrakten kan det kreves morarente og ved heving av kontrakten er leietap ofte viktigste tapspost.

Oppsummert: Koronastenging vil skape økonomiske problemer for leietaker, men etter vår oppfatning foreligger det ikke omstendigheter som tilsier fritak for betalingsplikt etter husleieloven kapittel 5, m. fl. Lemping av leieforpliktelsen kan dog tenkes på andre rettslige grunnlag.

Klikk her for hele saken på estatenyheter.no